JP모건 데이비드 켈리, 주택시장 전망 보고서 발표

JP모건 자산운용의 데이비드 켈리(David Kelly) 수석 글로벌 전략가가 10월 26일 주간 보고서 「유령 들린 주택: 주거용 부동산 전망」을 발표했다. 그는 미국 주택시장의 문제가 집이 모자라서가 아니라 집을 찾는 사람이 줄어서일 수 있다고 진단했다. 켈리는 보고서 첫 문장에서 "주택시장은 유령에 홀려 있다"고 썼다. 그가 꼽은 유령은 셋이다. 10년 넘게 이어진 지나치게 느슨한 통화정책, 주택 건설 비용을 올리면서 인구 증가를 묶는 관세·이민 정책, 그리고 다른 업종은 대부분 흘려 넘기는 금리 변동에 주택만 홀로 취약하게 남겨 둔 연방준비제도(연준)다. 데이비드 켈리는 AI 데이터센터 구축이 건설 인력과 자재를 끌어가며 주택 건설 원가를 올리고 있다는 점도 함께 짚었다.

켈리가 가장 무게를 둔 대목은 인구다. 보고서에 따르면 2000년부터 2020년까지 미국 인구는 해마다 평균 240만 명씩 늘었다. 출생에서 사망을 뺀 자연 증가가 150만 명, 순이민이 90만 명이었다. 자연 증가는 고령화와 출산율 하락으로 2025년 52만 명에서 정점을 찍은 뒤 다시 줄어드는 것으로 그는 추정했다. 이민은 더 크게 꺾였다. 켈리는 불법 이민이 사실상 멈췄고 추방이 줄어든 합법 순이민의 효과를 거의 상쇄하고 있다고 봤다. 보도에 따르면 인구조사국 집계에서 순국제이주는 2025년 7월까지 1년 동안 130만 명으로 1년 전 270만 명에서 줄었고, 같은 추세라면 2026년 7월까지 약 32만1,000명에 그칠 것으로 추계됐다.

그래서 켈리는 앞으로 몇 년 동안 미국 인구가 해마다 80만 명 늘어나는 데 그칠 것으로 내다봤다. 평균 가구원 수 약 2.5명으로 나누면 해마다 필요한 새 주택은 32만 호다. 2000년대와 2010년대에는 그 수가 해마다 약 100만 호였다. 그는 이민 정책 집행이 대부분 행정부 권한이고 의회와 행정부가 이민 개혁법에 합의할 가능성이 낮다며, 중간선거 결과와 관계없이 이 궤도가 최소 2년은 이어질 것이라고 밝혔다. 질로우가 7월 15일 발표한 분석에서 2024년 미국 주택 부족분은 474만 호였다. 다른 가족과 합쳐 사는 가구 817만 곳과 임대·매매로 나온 빈집 343만 호를 비교해 낸 수치다. 켈리는 이와 달리 경제 전반이 "여전히 순 공급 과잉 상태"라고 봤다.

공급 쪽 수치가 그 판단의 근거다. 켈리는 2026년 주택 착공을 132만 호로 추정했다. 단독주택 89만6,000호와 다가구 42만4,000호를 합친 수치로, 2019년 이후 가장 적다. 2024년 2분기부터 2026년 2분기까지 2년 동안 주택 재고는 281만4,000호 늘었고, 같은 기간 완공은 정확히 300만 호였다. 화재·홍수·철거로 사라진 주택이 해마다 10만 호뿐이라는 뜻이다. 지난 4년 동안 임대 공실률은 5.6%에서 7.3%로, 자가 공실률은 0.8%에서 1.2%로 올랐다. 메탈이 확인한 인구조사국의 10월 28일 발표에서 3분기 임대 공실률은 7.6%로 1년 전 7.1%와 직전 분기 7.3%보다 높았고, 자가 공실률은 1.2%, 자가 보유율은 65.5%였다.

사는 사람도 줄었다. 전미주택건설협회(NAHB)의 잠재 매수자 방문 지수는 10월 초 18로 떨어져 거의 15년 만에 가장 낮았다. 보도에 따르면 같은 달 건설업체의 43%가 값을 내렸다. 켈리 보고서에 따르면 자가 보유율은 2016년 2분기 63.1%에서 2022년 2분기 66.0%까지 회복했다가 2026년 2분기 65.2%로 다시 내려왔고, 35세 미만에서 하락 폭이 훨씬 컸다. 켈리는 이 흐름이 "젊은이들이 결혼하고 정착해 자기 집에서 가정을 꾸리려는 합리적 열망을 미루게 하고" 있다고 썼다. 하락의 원인을 묻는 질문에 그는 "더 까다로워진 대출 기준, 그리고 나이 든 가구가 더 큰 계약금을 모을 기회가 더 많았다는 현실이 겹친 결과"라고 답했다.

수요가 줄었는데도 대출 금리는 내려오지 않았다. 지난주 30년 고정 주택담보대출 금리는 7.32%였다. 켈리는 이 금리가 지난 50년 평균 7.68%, 금융위기 전 20년 평균 7.60%보다 낮다는 점을 짚었다. 2008년 1월부터 2021년 12월까지 14년 동안은 평균 4.15%였다. 그는 "이 시기가 예외였지 지금이 예외가 아니다"라며 경기침체가 없다면 금리가 7.0%를 크게 밑돌 이유가 거의 없다고 밝혔다. 집값은 오히려 사는 사람에게 유리해졌다. 2022년까지 3년 동안 35~42% 뛰었던 주요 주택가격 지표는 이후 4년 동안 -3%에서 +15% 사이에 머물렀고, 같은 기간 1인당 가처분소득은 23% 늘었다.

건설업체는 양쪽에서 압박을 받는다. 켈리는 건설 인력을 구하기 어렵고 업계 임금이 다른 업종보다 빠르게 오르는 이유로 이민 감소와 함께 데이터센터와 관련 인프라 구축의 인력 수요를 들었다. 자재비도 관세와 같은 인프라 수요 탓에 올랐다. 보도에 따르면 그는 데이터센터 지출이 8월까지 1년 동안 73% 늘어 연율 850억 달러에 이르렀다며 "데이터센터발 자원 압박은 2027년에 더 심해질 가능성이 크다"고 말했다. 3분기 국내총생산(GDP) 발표에서 주거용 건설은 "최근 10개 분기 중 8번째 감소"를 기록했지만, 그는 그 감소가 "AI 관련 설비투자의 매우 빠른 증가에 비하면 아직 완만하다"고 했다. 메탈은 아폴로 수석 이코노미스트가 기술 업종 밖 AI 성과 부재를 진단한 보고서를 보도한 바 있다. 데이터센터로 몰리는 돈과 사람이 주택 공급 원가에 그대로 얹히는 구조다.

시장에 주는 신호도 보고서에 담겼다. 2분기 주거용 건설은 1조1,820억 달러로 명목 GDP의 3.6%였다. 켈리는 착공이 2027년 124만 호, 2028년에는 그보다 더 낮아질 것으로 봤다. 다만 2008년과 달리 주택에 걸린 거대한 파생상품 베팅이나 느슨한 심사로 인한 압류 급증 위험은 없다고 판단했다. 그는 연준이 12월에 금리를 올리고, 주택 약세 때문에 그것이 이번 긴축 사이클의 마지막 인상이 될 수 있다고 내다봤다. 1조9,000억 달러 규모로 남은 주택저당증권(MBS) 축소도 늦춰질 수 있다고 했다. 보도에 따르면 그는 임금 상승이 갑자기 빨라지거나 물가연동국채(TIPS)에 반영된 기대 인플레이션이 크게 오르면 전망을 바꾸겠다고 밝혔다.

켈리가 내다본 회복 경로는 느리다. 정체된 집값, 안정된 금리, 꾸준히 오르는 1인당 소득이 시간을 두고 시장의 균형을 되찾게 하겠지만 주택은 언제나 그렇듯 회복 속도가 더디다고 그는 봤다. 주택 문제의 해법을 더 짓는 데서 찾아 온 통념과는 다른 진단이다. 투자자에게는 고품질 채권의 안정적 수익 구간을, 주택을 팔고 사고 짓는 사람에게는 더 긴 기다림을 예고했다. 그는 보고서를 "주택은 당분간 유령에 홀린 채로 남는다"는 문장으로 맺었다.