미국 데이터센터 부지 매입, 상반기 60억달러

이미지: METAL

요약

아비슨영 2026년 2분기 보고서를 인용한 보도에 따르면 미국 데이터센터 부지 매입액은 상반기 약 60억달러로 1년 전보다 79% 늘었다.
북버지니아에서 전력 없는 인허가 부지는 에이커당 약 400만달러, 전력 확보 부지는 최소 600만달러에 거래되고, 알투스그룹 분석에서 고압 송전 부지는 약 2.4배 비쌌다.
플러그파워와 스트림의 텍사스 거래는 추가 대금을 확정 전력 용량에 묶었고, 전력회사는 신용장과 엄격한 대기열 요건으로 투기성 요청을 걸러 내고 있다.

부지 매입액: 2026년 상반기 약 60억달러 · 전년 대비 79% 증가 · 아비슨영 2026년 2분기 데이터센터 시장 보고서
북버지니아 시세: 전력 없는 인허가 부지 에이커당 약 400만달러 · 전력 확보 부지 최소 600만달러
알투스그룹 분석: 8월 검증 거래 80건 · 약정 부하 용량이 최대 설명 변수 · 230·500kV 부지 138kV 이하 대비 약 2.4배
인허가 단축: 기존 송전 설비 시 경우에 따라 약 1년
전력 준비 기준: 약 18개월 안 전기 설비 공급 · 메가와트당 약 0.5~1에이커
플러그파워·스트림: 텍사스 그레이엄 · 5000만달러 + 최대 2650만달러 추가 · 기준 용량 164MW
플러그 예치: 온코어 650만달러 예치 · ERCOT 협약 775만달러 신용장 · 약 66에이커
구조 변경: 스트림 8월 고압 설비 4000만달러 인수 · 부지·나머지 자산은 마감 조건
트윈크릭스: SDC 트윈크릭스 페어런트 2025년 11월 97.15에이커 6억1505만달러 · 에이커당 약 633만달러 · 도미니언 에너지 약 14에이커 4500만달러
저가 시장: 전력 경로 없을 때 에이커당 약 1만달러 → 갖춘 뒤 여섯 자리 금액

미국에서 미래 데이터센터를 지을 부지 매입액이 올해 상반기 약 60억달러로 1년 전보다 79% 늘었다. 상업용 부동산 서비스 기업 아비슨영의 2026년 2분기 데이터센터 시장 보고서를 인용한 보도에 따르면, 하이퍼스케일러와 네오클라우드 사업자, 에너지 우선 개발사, 투자자가 대형 AI 캠퍼스 자리를 두고 경쟁하면서 땅값을 정하는 기준이 위치에서 전력 접근성으로 옮겨 갔다.

현장의 기준은 한 문장으로 요약된다. 존 앤드릴 아비슨영 시장정보 매니저는 "지금 가장 큰 문제는 전력까지 걸리는 속도"라고 말했다. 앤드릴에 따르면 북버지니아에서 인허가는 받았지만 전력이 없는 땅은 에이커당 약 400만달러에 거래되고, 전력을 확보한 땅은 최소 600만달러를 받는다. 인허가와 기반시설, 부지 조건도 값에 영향을 주기 때문에 이 차이가 전기의 값만을 따로 떼어 낸 것은 아니다. 업계 분석가 닐 오스나토는 "프리미엄은 점점 근처에 있는 메가와트가 아니라 제거된 불확실성에 대한 값이 되고 있다"고 말했다.

숫자로 확인한 분석도 같은 결론이다. 부동산 분석기업 알투스그룹이 8월 검증된 데이터센터 부지 거래 80건을 분석한 결과, 땅값을 가장 잘 설명하는 변수는 전력회사가 약속한 부하 용량이었다. 230킬로볼트나 500킬로볼트 송전 설비와 연결된 부지는 138킬로볼트 이하 설비 부지보다 약 2.4배 비싸게 팔렸다. 앤드릴은 기존 송전 설비가 있으면 필요한 증설이 줄고, 경우에 따라 인허가 절차가 약 1년 단축된다고 설명했다. 다만 송전선이 가깝다고 전력회사가 필요한 용량을 제때 공급한다는 보장은 없다.

전력 준비가 된 부지의 조건도 구체적이다. 앤드릴에 따르면 전기 설비를 약 18개월 안에 공급받을 수 있어야 하는데, 이는 건물이 첫 부하를 받을 준비를 마치는 기간과 비슷하다. 변전소에 들어갈 장비와 그 비용을 누가 대고 누가 짓는지도 정해져야 한다. 캠퍼스 계획에는 메가와트당 약 0.5~1에이커를 어림값으로 쓴다. 그는 "2030년대 초중반까지 전력을 받을 수 없다면 관심을 끌기 어렵다"고 말했다.

텍사스 거래는 전력 용량에 값을 매긴 사례다. 수소 연료전지 기업 플러그파워는 텍사스 그레이엄 프로젝트를 데이터센터 개발사 스트림 데이터센터스에 5000만달러에 팔기로 하고, 최종 확정되는 전기 부하 용량에 따라 최대 2650만달러를 더 받기로 했다. 계약의 기준 용량은 164메가와트였다. 플러그는 텍사스 전력회사 온코어에 164메가와트 부하를 요청하며 650만달러를 예치했고, 텍사스 전력망 운영기관 ERCOT 협약에 따라 775만달러 신용장을 냈다. 프로젝트는 약 66에이커 부지와 개발권, 계통 연계 자산으로 이뤄졌다. 거래는 뒤에 구조가 바뀌어 스트림이 8월 고압 전기 설비를 4000만달러에 먼저 사들였고, 부지와 나머지 연계 자산은 마감 조건이 남았다. 7650만달러짜리 부지 매각이 끝난 것이 아니라, 추가 대금을 확정 용량에 묶어 전력 공급의 불확실성에 가격을 붙였다는 점이 이 거래의 핵심이다.

북버지니아에서는 금액 규모가 다르다. 라우던 카운티 기록에 따르면 데이터센터 개발사 SDC 트윈크릭스 페어런트는 2025년 11월 97.15에이커를 6억1505만달러, 에이커당 약 633만달러에 샀다. 버지니아 리스버그의 트윈크릭스 데이터센터 개발 부지다. 전력회사 도미니언 에너지는 같은 개발과 연결된 약 14에이커를 4500만달러에 따로 사들였다. 땅값이 싼 시장에서는 효과가 더 극적이다. 앤드릴에 따르면 데이터센터용 전력 경로가 없을 때 에이커당 약 1만달러에 팔릴 땅이 기반시설과 전력회사 관계를 갖추고 나면 에이커당 여섯 자리 금액으로 뛴다.

전력회사도 나름의 계획 문제를 안고 있다. 실현되지 않을 프로젝트에 수십억달러를 쓰지 않으면서 대형 신규 부하를 준비해야 하고, 개발사는 전력 공급을 확신해야 부지에 큰 자본을 넣는다. 앤드릴은 이를 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐의 상황이라고 표현했다. 신용장과 사용 여부와 관계없이 대금을 내는 계약, 더 엄격한 계통 연계 대기열 요건이 투기성 요청을 걸러 내는 수단으로 쓰이고, 기존 개발사와 실수요자도 진짜 수요를 가려내기 쉬워진다는 이유로 이를 지지할 수 있다고 그는 말했다. 전력회사 설비를 기다리는 동안 초기 운영을 현장 발전으로 버티는 방법도 있지만, 수지는 발전 비용과 프로젝트 경제성에 달려 있다.

메탈은 펜실베이니아에서 데이터센터 반대가 초당적 연대로 번진 현장을 보도한 바 있다. 메탈이 확인한 보도 전문에 나온 거래들은 같은 압력이 땅값에서도 작동하고 있음을 보여 준다. 전력 공급 일정이 늦으면 용량 공급이 밀리고 고객 약정이 꼬이며, 비싼 건물이 가동을 기다리며 서 있게 된다. 데이터센터 사업자가 부지를 고를 때 가격과 위치보다 먼저 확인해야 하는 것은 그 땅에 전기가 언제 들어오느냐이고, 그 시점의 확실성이 이제 에이커당 수백만달러의 차이를 만든다.